샌디에이고시, 세븐스 애비뉴와 마켓 스트리트에 위치한 대지 개발 계획 포기

이미지 출처：https://voiceofsandiego.org/2025/01/10/city-cans-another-7th-market-development-plan/

샌디에이고시가 다운타운 세븐스 애비뉴와 마켓 스트리트에 위치한 시 소유 부지 개발 계획을 두 번째로 취소했다.

시의 경제 개발 국장은 12월에 개발사인 Chelsea Investment Corp.에게 405세대의 저소득층 주택 프로젝트를 추진하지 않겠다고 알렸다.

이후 토드 글로리아 시장의 사무실에서는 해당 부지를 멀티 유즈 프로젝트로 발전시키는 방향으로 완화하겠다고 밝혔다.

현재 시장에서의 개선을 기다리며, 페트코 파크와 개스램프 쿼터와 가까운 지역에서 새로운 개발 계획을 구상하고 있다.

Chelsea에 대한 통보는 두 년 전 Cisterra Development와의 호텔 및 주택, 사무실 공간과 식료품점 개발 계약을 종료한 것 이후 이루어졌다.

Cisterra는 프로젝트 수행 능력에 대한 주장의 반박에도 불구하고 시가 요구한 성과를 충족하지 못해 거래를 중단했다.

현재 시는 Chelsea가 제안한 저소득 임대 주택 복합단지보다 더 다면적이고 복합적인 프로젝트를 추구하려고 하고 있다.

글로리아의 대변인인 레이첼 레잉은 “시 직원들이 이 부지의 최적의 주거 및 상업 개발 잠재성을 극대화할 수 있는 개발 파트너를 찾을 것”이라고 말했다.

경제 개발 국장인 크리스티나 비블러는 현재의 자금 조달 부족이 주된 이유라는 입장을 명확히 했다.

비블러는 12월 17일 Chelsea에 보낸 편지에서 “다수의 자금 조달 문제들이 프로젝트의 단계와 구성에 직접적인 영향을 줄 것”이라고 밝혔다.

이에 대한 반응으로 Chelsea는 특정 자금 조달 문제에 대한 구체적인 설명을 하지 않았다.

Chelsea의 CEO인 찰스 슈미드는 도시의 저소득층 주택 지원에 대한 지지를 감사히 여기며, 향후 2년간 샌디에이고에서 수백 세대의 저소득 주택을 공급하겠다고 강조했다.

프로젝트가 왜 죽었는가에 대한 질문에 대해 글로리아 대변인은 “그런 사항들 외에도 여러 자금 조달 문제들이 있다”고 답했다.

그 중 뭐가 특히 Chelsea 거래에 문제였는지에 대한 언급으로, “도시의 개발 파트너가 부지에 대한 공정한 시장 가치를 지불해야 한다는 조건이 이 제안을 실행불가능하게 만들었다”고 말했다.

유니언 트리뷰니는 Cisterra와의 과거 거래에서 개발자가 해당 부지를 위해 2천만 달러를 지불해야 하며 도시가 Chelsea와 거래를 진행하기 전 업데이트된 감정평가가 필요하다고 보도했다.

도시는 아직 부지에 대한 업데이트된 감정평가를 받지 못했다.

하지만 레잉은 2019년이 마지막 감정평가였기에, 특정 금액이 이 거래를 직접적으로 무산시킨 것은 아니라고 말했다.

Chelsea가 저소득층 주택에만 집중하다 보니, 수익을 창출할 수 있는 호텔이나 기타 시설 등이 포함되지 않아 거래 체결에 어려움을 겪었을 가능성도 있다.

현지 부동산 분석가인 게리 론던은 호텔 및 소매업과 같은 수익 창출 엔진을 포함한 프로젝트가 이러한 거래에 대한 비용 측정에 도움이 된다고 설명했다.

“그들은 시장보다 낮은 임대 가격 주택에 대한 비용 상쇄를 위한 기타 수익 잠재력에 대해 목표를 세우지 않았다”고 론던은 덧붙였다.

Cisterra 프로젝트가 혼합 용도 모델을 따르는 방향으로 초기적으로 사전 개발을 시도하였으나, 주의 잉여 토지법(Surplus Land Act)의 시행으로 인해 도시는 저소득 주택 가능한 옵션을 추진할 수밖에 없었다.

도시는 2023년 8월 주 정부 법을 준수하는 공모 절차에 따라 Chelsea를 잠정 개발자로 선정했다.

도시는 입찰자들에게 제안된 유닛 중 25%를 저소득층 주택으로 할 것을 요구했으나, Chelsea는 전량 저렴한 가격으로 405세대의 주택을 제안했다.

이 개발사는 그 대부분의 유닛이 60% 이하의 소득 기준으로 거주할 수 있도록 하겠다고 약속했다.

시의회는 지난 6월 Chelsea와 독점 협상 진행을 허가했다.

Chelsea와의 협상이 종료된 후, 레잉은 도시가 주로 제공한 잉여 토지법의 법적 의무를 위해 주에 보낼 문서를 준비하고 있다고 말했다.

주 정부의 승인이 이루어지면 도시는 이 부지에 대한 개발 진행 방향을 결정할 수 있다.

도시는 빠른 속도 이동할 것으로 예상하지 않고 있다.

도시가 최종적으로 추진하려는 프로젝트에 관계없이 레잉은 주 재개발 법과 잉여 토지법에 따라 최종 주택 유닛의 15%는 저소득 샌디에이고 시민을 위해 반드시 할당될 것이라고 강조했다.

론던은 세븐스와 마켓에서의 저소득 주택 프로젝트가 무산됨에 따라 도시의 기회를 보고 있다며 생각을 밝혔다.

“이제 도시가 깊은 숨을 쉬고 이 지역의 상승 잠재력을 인식하게 되는 기회”라고 그는 말했다.

일부 저소득 주택이 필요하다는 게 그에 대한 의견이며, 이 지역이 상업 및 주거용 옵션이 혼합된 개발에 잘 어울린다고 강조했다.

론던은 시가 즉시 다른 제안들을 추구하지 않기로 결정한 것도 현재 주변의 부동산 투자 및 자금 조달 옵션이 저조하고 상업용 사무실 공간의 수명이 끝났으며 주거 개발이 정점을 찍었기 때문에 좋은 결정이라고 보았다.

“이번이 다시 시작할 기회가 되는 순간”이라고 그는 덧붙였다.