발로로 캐피탈, 마이애미 비치 사무실 건물 2,270만 달러에 매입

이미지 출처：https://therealdeal.com/miami/2025/01/07/market-street-sells-miami-beach-offices-to-valoro-capital/

발로로 캐피탈이 마이애미 비치에 위치한 사무실 건물을 2,270만 달러에 구매하며, 이는 10년 전의 매입 가격에서 약간의 할인을 받은 것이다.

이번 거래는 팬데믹 이후 사우스 플로리다 사무실 시장에서 비극적인 시점에서 이루어졌다.

임대 수익이 증가했지만, 임대인들은 elevados interest rate와 더 높은 비용의 타격을 받고 있다.

브릭켈에 본사를 두고 있는 발로로 캐피탈은 매입한 부동산이 1680 메리디안 애비뉴에 있다고 밝혔다.

판매자는 사우스 마이애미에 본사를 둔 마켓 스트리트 부동산 파트너스이다.

더글라스 만델은 매도자와 매수자를 대표하는 마커스 & 밀리차프 팀의 일원이었다.

여섯 층으로 이루어진 메리디안 센터는 링컨 로드 근처에 위치하며, 48,200 제곱피트의 사무실 공간과 6,700 제곱피트의 1층 소매 공간으로 구성된다.

발로로의 관리 파트너인 프란시스코 칸토에 따르면, 메리디안 센터는 현재 86% 임대율을 보이고 있다.

임대인으로는 해리의 피제리아와 켈러 윌리엄스가 있다.

이번 거래는 발로로가 2022년에 1,800만 달러에 마이애미의 5040 노스웨스트 제7 스트리트의 아홉 층짜리 사무실 건물을 구입한 이후 최초의 사우스 플로리다 투자로 기록된다.

사우스 마이애미에 본사를 둔 마켓 스트리트 리테일 파트너스는 메리디안 센터를 2015년에 2,300만 달러에 매입한 이력도 가지고 있어 이번 거래는 1.3% 할인된 가격으로 알려졌다.

마켓 스트리트의 리더인 로버트 오펜하임, 알란 세르비안스키, 다니엘 워먼은 이 거래를 이끌었다.

매입자와 판매자는 메리디안 센터가 2015년의 가격보다 낮은 가격에 판매된 이유에 대해 논의하는 것을 거부했다.

기록에 따르면, 마켓 스트리트는 다음 달 만기가 도래하는 대출이 있었다.

마켓 스트리트는 2015년에 RCC 부동산(현재 아크레스 캐피털로 명칭 변경)으로부터 이 건물에 대해 1,750만 달러의 대출을 받았으며, 2022년에 래더 캐피털로 리파이낸스를 통해 2,200만 달러로 증액하였다.

이 대출은 변동 이자율로 진행되었다.

마켓 스트리트는 이자율 상승에 대비하기 위한 Hedge의 일환으로 이자율에 캡을 설정했으며, 대출 잔액은 약 1,990만 달러로 줄어든 상태이다.

상승하는 이자율은 고정 이자율 대출을 보유한 임대인들에게 어려움을 주고 있으며, 상환은 더 높은 이자율로 진행된다.

캡의 비용도 급증하고 있다.

많은 소유자들은 더 비싼 보험료와 재산세를 내야하며, 사무실을 자금 지원하는 데에 소극적인 대출자를 마주하고 있다.

특히 사우스 플로리다 지역에서는 고질적인 자산 이탈 현상이 발생하고 있으며, 삼 카운티 지역에서의 임대 수입에도 불구하고 이러한 기조가 이어지고 있다.

7월에는 브리지 인베스트먼트 그룹이 플로리다 주 선라이즈에 위치한 사무실 캠퍼스인 1601-1699 노스웨스트 136 애비뉴의 11개 건물을 4,900만 달러에 매각하였고, 이는 지난 2019년 가격보다 34% 할인된 것이다.

스타우드 캐피털 그룹은 2015년 가격보다 45% 할인된 4,500만 달러에 사무실 포트폴리오를 매각하였다.

그럼에도 불구하고 메리디안 센터는 급성장하고 있는 사우스 비치 지역에 위치하고 있다.

1759 퍼디 애비뉴에 위치한 Eighteen Sunset 프로젝트는 완공을 앞두고 있으며, 완전히 선임대된 상태이다.

이 건물은 제곱피트당 200달러 이상의 총 임대료를 기록하였다.

로버트 리바니의 블랙 라이온은 4월에 6,250만 달러에 매입한 링컨의 주요 개보수를 계획하고 있다.

수마이다 + 쿠라나도 1100 피프스트리트에 5층 사무실 건물을 계획하고 있으며, 이는 부동산 소유자들과 파트너십을 통해 진행되고 있다.

또한, 수마이다 + 쿠라나는 944 피프스트리트와 411 미시간 애비뉴에 위치한 5층의 The Fifth Miami Beach를 개발하고 있다.

전 구글 CEO 에릭 슈밋은 이 프로젝트의 파트너 중 한 명이다.