휴스턴 산업 시장, 어려움 속에서도 강한 성장을 보여

이미지 출처：https://www.bisnow.com/houston/news/industrial/industrial-development-in-houston-is-hot-despite-uncertainty-struggle-with-capital-128606

휴스턴의 산업 시장은 몇 가지 도전에 직면해 있다.

도널드 트럼프 대통령의 때때로 시행되는 관세 정책이 이미 높은 토지 가격과 뜨거운 수요로 인해 경쟁이 치열한 휴스턴 산업 개발 시장에 어려움을 더하고 있다.

자금을 확보하는 것은 여전히 어려운 과제로 남아 있으며, 지역 전력 공급자는 사이트에 전력을 공급하는 데 한 해 이상 걸리는 경우가 자주 발생하고 있다.

그러나 지난 목요일 비스노우의 ‘휴스턴 산업의 미래’ 행사에서 패널리스트들은 이 도시의 산업 시장이 미국에서 가장 강력한 시장 중 하나라고 주장하며, 그 시장에서 개발을 수행하는 데 필요한 실사를 진행할 가치가 있다고 강조했다.

비스노우/Maddy McCarty

휴스턴 시장 리더 및 FCL Builders의 건설 이사인 블레이크 맥클렌던은 “최근 10~12개월 동안 토지 거래에 대한 약 6억 달러 규모의 실사를 진행했다”고 말했다.

“경쟁이 치열해 각 사이트에 대해 6~8개의 업체가 경쟁하는 경우도 있었다. […] 치열한 상황이다.”

자금 지원을 확보하는 것은 프로젝트를 시작하는 데 여전히 문제로 남아 있다.

자본은 여전히 활성화되어 있지만, 매우 선별적이다.

코플란드 레아, 클레이 개발 및 건설의 임대 및 신규 시장 개발 이사는 “가격이 너무 높다”고 말했다.

“우리는 이런 문제를 많이 겪는다. 판매자의 기대가 이렇게 높아진 이유는 그들이 성과를 낸 다른 업체들의 제안을 처음으로 받았기 때문이다.”

이런 상황에서 실사는 특히 중요한 우선 사항이 되었다.

맥클렌던은 “올바르게 실사를 하지 않으면 비용이 프로포르마에서 너무 멀어져 자본 파트너를 행복하게 유지할 수 없다”고 경고했다.

토지 가격만 문제가 아니다.

센터포인트 에너지가 변압기를 확보하는 데 걸리는 리드 타임 역시 개발 계획 과정을 복잡하게 만들고 있다.

팬데믹 이전에는 센터포인트가 8~12주 안에 변압기를 공급할 수 있었지만 지금은 40~60주가 걸린다고 맥클렌던이 설명했다.

“고객에게 필요한 전력을 공급하지 못하기 때문에 많은 거래가 손실되었다”고 그는 말했다.

도널드 트럼프 행정부의 관세 시행 의도는 상업용 부동산(CRE) 세계에 큰 물음표를 남기고 있다.

레아는 “아무도 무슨 일이 일어날 지 모른다”며 “철강이나 콘크리트의 추가 비용이 얼마나 될지에 대한 확실성이 없다”고 말했다.

비교적 관세나 공급 업체들이 기회를 이용해 비용이 증가할 가능성이 있다고 그는 덧붙였다.

맥클렌던은 트럼프가 취임하고 나서 하루에 다섯 통의 전화를 받으며 여러 측면에서 정책이 어떻게 될지에 대한 문의를 받았다고 전했다.

“행정부가 그들의 정책에 대해 일관성이 없었다”고 그는 말했다.

“관세가 부여되었고, 그러고 나서 철회되었으며, 다시 부여되었다.”

관세가 어떻게 되든, 공급망에 있는 여러 제품이 진정한 영향을 알아내기 전에 사용해야 하는 상황이라고 그는 설명했다.

그러나 시장에 유리한 요소도 있다.

사이트 탐색부터 실제 개발에 착수하기까지의 기간이 예전보다 훨씬 더 길어졌다는 사실이다.

“규율 있는 자본과 함께 우리는 정말 좋은 균형 상태에 있다고 생각한다.

수요는 공급을 초과하고 있다”라고 필즈는 말했다.

비스노우/Maddy McCarty

투자와 임대 성과는 여전히 강세를 보이고 있으며, 특히 국내 고급 제조업체와 소규모 세입자에 대한 관심이 높아지고 있다고 패널리스트들은 전했다.

현재 휴스턴의 평균 산업 임대 면적은 45K SF이며, 상업 개발자들은 소규모 임대 계약에 맞게 사업 모델을 조정하고 있다고 맥클렌던은 전했다.

클라로스는 지난 1년간 10에이커 미만의 부지에 더 많은 제안을 했다고 말했다.

그러나 지난 5~7년간 그렇게 많은 소규모 제조 건물이 건설되지 않았다고 레아는 지적했다.

이는 개발자가 98% 이상 임대가 완료된 세그먼트에 진입할 수 있는 기회를 만들어준다.

“문제는 토지 비용과 건설 비용이 너무 높고, 그것을 보증할 만큼 임대료가 성장하지 않았다는 것이다”라고 그는 말했다.

“이제 우리는 공실률이 낮기 때문에 임대료 상승이 있을 것이다.”

휴스턴은 임대 및 렌트 성장 메트릭 덕분에 국가적으로 주목을 받고 있으며, 노스마르크의 부채 및 자본 이사인 워렌 히치콕은 “휴스턴은 다른 시장들을 초월하고 있다”고 덧붙였다.

“같은 건설 파이프라인을 가지고 있는 다른 시장들은 잘 되지 않고 있으니, 그렇게 과잉 개발되지 않았다.”

휴스턴은 긍정적인 요소가 많다.