샌디에이고, 퇴거 데이터 수집 지연으로 인한 주거난 및 노숙 문제 해결의 어려움

이미지 출처：https://inewsource.org/2024/12/17/san-diego-tenant-protection-landlord-eviction-notice-registry/

샌디에고 주민들은 다른 지역 사회의 주민들과 마찬가지로 악화되고 있는 주거 및 노숙 위기와 싸우고 있습니다.

이 문제를 측정할 수 있는 능력은 한정된 자원을 가장 필요한 사람들에게 효과적으로 활용하기 위한 열쇠입니다.

주택 및 주거 문제가 심각해진 가운데, 샌디에이고의 선출직 지도자들은 사람들이 자신의 집에서 쫓겨나는 이유에 대해 더 알고 싶어 했습니다.

그래서 시의회는 임차인에게 발송된 퇴거 통지서에 대한 데이터를 수집하기 위해 만장일치로 투표했습니다.

이 데이터베이스는 정책을 안내하고 시의 자원을 효율적으로 배분하는 데 도움을 줄 수 있습니다.

현재 이용 가능한 정보는 법원에 제출된 퇴거 신청 건수뿐이며, 기록에 따르면 샌디에이고 고등법원에서 매달 약 750건의 퇴거 신청이 발생하고 있습니다.

“이번 데이터는 누군가가 임대료를 놓쳤는지 아니면 변기를 고장내서 아래 이웃에게 누수를 발생시켰는지를 알려주지 않습니다.”라고 제니퍼 캠벨 시의원이 2023년 4월 투표 전에서 말했습니다.

“비록 몇십만 달러의 비용이 들더라도, 우리는 결국 이 데이터를 갖게 된 것에 감사할 것이라고 생각합니다.”

18개월이 지난 지금, 도시의 퇴거 등록소는 여전히 존재하지 않습니다.

최근 몇 주 동안, inewsource는 시의회 지도자들에게 지연의 원인과 데이터 수집 노력을 추진하는 방향에 대해 질문했습니다.

그들은 서로 상충하는 설명을 제공했으며, 이는 해당 노력이 한동안 공전하고 있음을 시사합니다.

주말 동안, 퇴거 등록소를 처음 제안한 시의원 션 엘로-리베라가 일부 명확성을 제공했습니다.

그는 법적으로 새로운 도시 감시 기술을 검증하기 위해 의도적으로 시간이 걸리는 과정을 통해 진행되어야 한다고 말했습니다.

관계자들은 내년에 이를 실현할 수 있기를 희망하고 있습니다.

한편, 지역의 노숙자 위기는 계속해서 악화되고 있습니다.

2년 이상 동안 매달 처음으로 노숙자가 되는 샌디에고 주민 수는 거리에서 주택으로 이동하는 사람들의 수를 초과하고 있습니다.

그리고 관계자들은 그 이유를 알지 못합니다.

“이 데이터는 우리가 자원을 배분하는 데 사용할 수 있는 데이터이므로 매우 안타깝게 생각합니다. 특히 노숙자 서비스와 관련하여.”라고 샌디에이고에서 가장 큰 빈곤 법률 회사인 법률 지원 사회의 부국장 길 베라가 말했습니다.

퇴거 데이터가 찾기 힘든 이유는 무엇입니까?

주법은 퇴거 기록을 보호하여 임차인의 신용점수와 임대 기록을 보호합니다.

일반적으로 이러한 기록은 임차인이 퇴거에 항소하고 패소할 경우에만 공개됩니다.

하지만 그 경우에도, 두 당사자의 이름과 부동산 주소를 알아야 기록에 접근할 수 있습니다.

베라는 이것이 매우 가치 있는 데이터이며, 특히 지역 정부가 내년에 예산 제약에 대비하고 있을 때 더욱 필요하다고 덧붙였습니다.

“퇴거가 발생하는 곳과 그 정보가 무엇인지 볼 수 있다면, 노숙자를 예방하기 위해 노숙자 자원을 더 효과적으로 배분할 수 있을 것입니다.”

샌디에이고의 퇴거 등록소에 대한 이야기는 부분적으로 정부가 얼마나 느리게 움직이는지와 관련이 있습니다.

그리고 엘로-리베라에 의하면, 그의 임기의 시의회 의장이 막을 내린 지금, 이는 또한 우선순위의 문제입니다.

“우리가 도시가 하나의 사안을 다른 사안보다 우선시하는 방법을 생각할 때, 우리는 누구를 생각하고 있습니까?” 엘로-리베라가 inewsource와의 최근 인터뷰에서 말했습니다.

“누구의 우선순위를 먼저 해결하려고 하느냐? 이런 경우, 취약한 임차인들이 그 목록의 최상단에 있지 않은 것 같습니다.”

모든 것이 시작된 곳은

2년 전, 주요 도시 공무원들은 샌디에이고의 세입자 보호조치를 주법보다 더 나아가도록 만드는 데 나섰습니다.

그들은 특히 자의식 없이 집에서 쫓겨나는 임차인을 돕고 싶어 했습니다.

예를 들어, 임대인이 재산을 대규모로 개조하기 위해 임대 계약을 종료하거나 임대 시장에서 제거하는 경우 등이 포함됩니다.

이런 것은 “무고한 퇴거(no-fault eviction)”라고 불립니다.

이는 세입자가 임대료를 지불하지 않거나 임대 계약의 조건을 위반한 경우의 “유고 퇴거(at-fault eviction)”와는 다릅니다.

새로운 지역 조례에 따라, 무고한 퇴거에 직면한 세입자는 최소 두 달의 재정 지원을 받을 수 있으며, 추가 통지 요구사항과 임대인에 대한 책임 조치도 있습니다.

“임대료를 지급하고 계약 조건을 준수하는 샌디에고 주민들은 퇴거의 두려움을 안고 살아서는 안 됩니다.”라고 엘로-리베라가 시의회 투표 일주일 전에 기자 회견에서 말했습니다.

그와 시장 토드 글로리아는 새로운 보호책을 지지했습니다.

“안타깝게도 너무 자주 샌디에이고의 세입자들은 규칙을 따르면서도 쫓겨나고 있습니다.”

2023년 4월 시의회 회의에 540명 이상이 발언을 등록했습니다. 이들은 세입자 보호 확대에 찬성하거나 반대했습니다.

한편, 세입자와 지지자들은 무고한 퇴거의 재정적 및 정서적 영향에 대해 경고했습니다.

반면, 재산 소유자와 임대인 단체는 실제로 얼마나 자주 발생하는지에 대한 의문을 제기했습니다.

4시간이 넘는 공개 의견 청취 끝에, 시의회 의장 엘로-리베라가 세입자에게 제공된 퇴거 통지서에 대한 데이터 수집 노력을 포함하도록 자신의 제안을 수정했습니다.

“이 수정안은 세입자 지지자들과 산업의 대화 중 지속적으로 제기된 데이터 필요성을 해결하기 위한 것입니다.”라고 엘로-리베라가 회의 중에 말했습니다.

그는 또한 퇴거 등록소가 지속적인 논의의 일환으로 포함되었다고 덧붙였습니다.

그들은 “이 정책이 필요한지 여부, 무고한 퇴거가 샌디에고 주민에게 얼마나 영향을 미치는지, 퇴거의 전반적인 영향”에 대한 질문들도 포함했습니다.

그는 임대인이 임차인에게 퇴거 통지를 발부한 후 3일 이내에 샌디에이고 주택위원회에 통지하도록 요구하는 규정을 제안했습니다.

치울라 비스타는 이미 퇴거 등록소를 운영하고 있습니다.

그곳은 2023년 3월 세입자 보호 조치가 시행될 때까지 운영되었으며, 단지 무고한 퇴거 통지에 대한 데이터만 수집합니다.

하지만 작은 도시가 가용 데이터의 절반만 수집하는 한, 정보는 제한적입니다.

예를 들어, 거의 2년 동안 그 도시는 145건의 무고한 퇴거 통지서 데이터를 수집했습니다.

그 중 대부분은 대규모 개조와 관련된 것이었습니다.

이러한 데이터 수집 노력은 지도자들이 도시 전역의 퇴거 유형을 더 잘 이해하고 재정 지원이나 기타 자원을 가장 효과적으로 사용할 수 있는 곳으로 직접 배분하는 데 도움을 줄 수 있습니다.

부동산 위원회는 이미 주 및 연방 주택 프로그램의 수억 달러를 관리하면서 민감한 임대인 및 세입자 정보를 수집하고 있습니다.

퇴거 데이터 수집을 위해, 위원회의 한 관계자는 약 20만 달러의 비용이 들 것이라고 예상했습니다.

이 기관은 포털을 개발하고, 이를 관리할 직원을 고용 및 교육하며, 세입자와 임대인을 위한 교육 정보를 제작해야 합니다.

직원들은 또한 각 통지서에서 수집될 매개변수와 데이터를 최종 결정해야 합니다.

임대인이 주택 위원회에 통지해야 하는 요구 사항은 포털이 가동된 후 30일이 지나야 발효되며, 관계자들은 이를 7월까지 준비할 것으로 예측했습니다.

그 투표 이후, 모든 아홉 명의 시의회 의원들이 이것이 올바른 결정이라고 동의했습니다.

“저는 무고한 퇴거 데이터와 유고 퇴거 데이터를 모두 수집하는 것이 중요하다고 생각합니다.”라고 조 라카바 시의원이 그 당시 말했습니다.

정체된 곳

퇴거 등록소, 즉 세입자 종료 통지 등록소는 초기 투표 후 얼마 지나지 않아 관료적 절차에 막혔습니다.

그리고 그 관료적 절차는 TRUST(감시 기술의 투명하고 책임 있는 사용)라고 불립니다.

이는 몇 년 전 도시가 스마트 가로등을 잘못 처리한 것에 대한 공공의 반발에서 비롯된 현지 법률입니다.

이 법률은 감시 기술을 취득하거나 배포하기 전에 여러 층의 승인을 요구하며, 각 9개 시의회 구역에서 공개 회의를 거쳐야 합니다.

이는 지역 사회의 의견 수렴과 감시에 대한 감독을 허용하기 위한 목적도 있지만, 고의적으로 시간 소요가 많은 과정입니다.

엘로-리베라가 inewsource와의 최근 인터뷰에서 언급한 바와 같이, 몇 달간의 논의 끝에 시 법무팀은 등록소가 TRUST 프로세스를 거쳐야 하거나 또는 완전히 면제되어야 한다고 주장했습니다.

그래서 올해 1월, 시의회가 감시 조례에 대한 대대적인 변경 사항을 논의할 때, 관계자들은 퇴거 등록소에 대한 면제를 포함하려고 했습니다.

의원들은 매달 수백 명이 계속해서 집을 잃고 있기 때문에 도시의 데이터 수집 노력을 급하게 진행시키고 싶어 했습니다.

시의원 켄 리는 직원들이 면제 조항을 포함시킨 것에 대해 감사하며 이렇게 말했습니다. “우리의 의도는 걸림돌이 되지 않기를 바랍니다.”

그 토론 끝부분에서, 부시 검사관 조안 도슨은 의원들에게 브레이크를 밟으라고 요구했습니다.

그녀는 등록소와 관련하여 면제 언어가 의도치 않은 결과를 초래할 수 있다고 경고하며 의원들이 다시 검토할 것을 권장했습니다.

“우리가 오늘 이 법안의 초안을 다시 작성하는 데 한정된 시간이 있었던 점을 주목하고 싶습니다.”

도슨은 “또한 이 조례는 매우 복잡하고 폭넓은 조례입니다.”라고 덧붙였습니다.

혼란스러운 언어? 법률팀이 지적한 문제는 한 문구에 귀결됩니다. ”…, 시의 대리인이 고용한 …“라는 문구 – 이는 다른 수많은 사람들과 데이터베이스를 포함할 수 있습니다.

그 언어는 도시의 퇴거 등록소에 대한 면제를 포함시키려는 의도였지만, 의원들은 그것을 폐기하고 완전히 새로 시작하기로 동의했습니다.

그들은 등록소와 관련된 언어에서 논의한 후, 완전히 생략하기로 결정했습니다.

공공 안전 위원회 의장인 마르니 본 윌퍼트 시의원이 다음달 일정을 위해 이 주제를 논의하겠다고 약속했습니다.

그러나 1년이 넘도록 이 문제는 다시 논의되지 않았습니다.

문의에 대해, 본 윌퍼트의 대변인은 그녀의 약속은 이 주제를 일정에 올리는 것이지, 직접 수정안을 작성하는 것이 아니라고 설명했습니다.

어느 누구도 검토를 위한 의제에 제출한 사람도 없었습니다.

대변인 카이리 카터는 또한 법무팀을 지목하며 본 윌퍼트와 그녀의 직원이 등록소가 TRUST 프로세스를 거쳐야 하거나, 의원들이 도시의 조례를 수정해야 한다고 들었다고 밝혔습니다.

inewsource에 대한 성명에서 시 법무부는 “시의회는 언제든지 어떤 조항이 TRUST 조례에 해당하지 않는다고 선언할 수 있으며, 시 법무부의 허가 없이도 가능하다.”고 말했습니다.

“그것을 위해 필요한 것은 다수의 의원들이 개방 투표를 통해 그 문제를 다루는 것입니다. 우리는 장래에 의회의 다수의 뜻에 따라 진행하는 데 도움을 주기를 기대합니다.”

하지만 그것은 여전히 발생하지 않았습니다.

카터는 지난주 본 윌퍼트가 샌디에이고에서 퇴거를 추적하기 위해 필요한 사항에 대한 법률 분석을 법무팀에 요청했다고 전했습니다.

그 요청의 상태는 알려지지 않았습니다.

몇 명의 시의원들은 등록소에 대한 지지를 표명했으며 이를 우선 사항으로 생각하고 있습니다.

오는 해를 위한 예산을 정리하는 메모에서 시의원 5명 중 9명이 등록소 가동을 위해 50만 달러를 따로 책정하자고 제안했습니다. 본 윌퍼트는 그들 중 한 사람이 아닙니다.

리 의원은 여전히 낙관적입니다.

inewsource에 대한 성명에서 그는 등록소가 “불법 퇴거로부터 세입자를 보호하는데 중요한 도구”라고 주장했습니다.

“처음부터 저는 이 이니셔티브의 강력한 지지자였습니다. 그 등록소를 현재 요구되는 불필요한 그리고 장기적인 준수 심사를 면제하기 위한 입법 조치가 조속히 제출될 것이라고 기대합니다.”

그 제안은 비판을 받지 않았던 것은 아닙니다.

남부 캘리포니아 임대 주택 협회는 임대 주택 산업에서 수천 명을 대표하는 단체입니다.

그들은 데이터 수집 노력에 대해 우려를 시의회에 통지했습니다.

엘로-리베라는 거의 2년간의 지연에 대해 좌절감을 토로합니다.

“퇴거 등록소는 상당히 복잡한 사항입니다.” 엘로-리베라가 inewsource에 말했습니다.

“이것은 일반 샌디에고 주민들이 피켓을 쥐고 돌아다니며 요구하는 그런 종류의 문제가 아닙니다.”

그들이 원하는 것은 등록소의 혜택입니다.

엘로-리베라는 추가적으로, “수백 가지의 사람들이 계속해서 자신의 집을 잃고 있는 상황에서 발생한 공청회에서 나온 수많은 사람들의 증언이야말로 더 큰 정부의 문제를 수도 있다.”고 덧붙였습니다.

“부유한 사람들이 뭔가를 원할 때, 부유한 기업들이 뭔가를 요구할 때 그들은 그것을 요구하고, 종종 얻습니다.

일하는 계층이나 가난한 사람들이 무언가가 필요하다거나 무언가를 경험하고 있다고 말할 때, 그들은 그것을 증명하려고 우여곡절을 겪어야 합니다.

하지만 그들은 생존하기 위해 시간을 쪼개야 합니다.”