보스턴, 공공 토지를 활용한 주택 문제 해결 가능성 제시

이미지 출처：https://www.bostonglobe.com/2024/11/12/business/housing-state-owned-land-massachusetts/

보스턴 인디케이터스의 연례 보고서인 ‘그레이터 보스턴 주택 보고서 카드’에 따르면, 빈 공간의 5%만 주택 건설에 할애된다면 85,000개의 주택을 수용할 수 있으며, 이는 20만 명 이상을 수용할 수 있는 충분한 수가 될 수 있다고 한다.

실제로 이 지역은 문제를 해결할 수 있는 잠재력이 있는 미개발 지역이 존재한다. 보스턴 대도시 지역의 약 25%가 공공 소유의 땅으로, 그 중 112,000에이커가 완전히 공터로 남아있다고 한다.

사람들에게 보스턴 대도시 지역에서 주택을 더 많이 건설하지 않는 이유를 물어보면, 빈 땅이 부족하다고 답하는 이들이 많다. 이 지역이 성장함에 따라 보스턴과 주변 도시, 교외의 개발 가능한 토지는 이미 차지당하고 건설되었기 때문에 수천 개의 새로운 주택을 건설해야 하는 주택 위기를 해결하는 것이 복잡한 과제가 되고 있다.

보스턴 대학교의 정치학 교수이자 보고서의 저자 중 한 명인 캐서린 아인슈타인은 ‘우리는 더 많은 저렴한 주택을 건설할 수 있는 놀라운 자원을 가지고 있지만, 이를 낭비하고 있다’고 말했다.

‘보스턴과 같은 지역에서 주택을 건설하는 것은 매우 비용이 많이 든다는 것을 우리는 알고 있다. 더 많은 저렴한 주택을 생산하기 원하면, 개발 비용이 없는 땅보다 더 나은 것이 무엇이 있겠느냐?’고 덧붙였다.

공공 토지를 주택 개발에 타겟하는 것만으로는 주택 위기에 대한 전반적인 해결책이 되지 않는다. 건설 비용, 인프라 문제, 기타 장벽이 토지의 가용성과 마찬가지로 건설을 방해한다. 또한 모든 토지가 개발 가능하지도 않다. 그러나 보고서에 따르면 ‘2030년까지 20만 개의 주택 부족 문제를 겪고 있는 주에서 이러한 공공 토지의 활용은 엄청난 잠재력을 지닌다’.

확실히, 이는 새로운 아이디어는 아니다. 전 주지사인 찰리 베이커와 마우라 힐리 주지사는 모두 주 소유의 토지를 활용할 수 있는 방안을 연구하겠다고 약속했다. 그리고 힐리의 주택 채권 법안은 올해 초 주 소유 부지에 대한 허가 장벽을 제거하고 개발자에게 이 토지를 활용하기 위해 3천만 달러를 할당하는 조치를 통과시켰다.

그러나 두 주지사의 지지에도 불구하고, 지역 수준의 장애물로 인해 실질적인 진행 상황은 아직 이루어지지 않는 상황이다.

보고서에 따르면, 공공 토지의 매각 및 개발은 주 조달 법에 의해 규제되고 있으며, 이는 주택에 대한 전형적인 시정 허가 절차에 복잡한 규제를 더하고 있다.

또 하나의 장애물은 새로운 주택에 대한 지역 반대다. 이는 지방 정부가 명시적으로 통제할 수 있는 토지의 경우 특히 강력할 수 있다. 주 정부는 최근 몇 년간 지방 정부가 공공 부지를 활용하여 더 많은 주택을 짓도록 촉구했지만, 일부는 대신에 토지를 보존 또는 다른 용도로 남겨두기로 선택하고 있다.

때때로, 빈 민간 주택 부지에 대한 개발 계획은 기획 위원회나 선정 위원회에 의해 단순히 거부되기도 한다. 다른 경우에는 많은 도시들이 개발을 방지하기 위해 빈 토지를 확보하기 위해 기초자를 설계하곤 했다. 예를 들어, 피바디에서는 시장인 테드 베팅커트가 시의회의 지원을 받아 개발자에게 주택 계획을 받고 나서 80 에이커의 빈 땅을 확보하는 데 시 및 주 정부의 돈으로 약 720만 달러를 썼다.

보고서에 따르면, 주 정부는 공공 토지의 처분 과정을 간소화해야 개발자들이 넘어야 할 장애물을 줄일 수 있다. 한 가지 방법은 시의 토지에 대해 특정 밀도의 개발을 허용하는 규칙을 제정하는 것이다. 이렇게 하면 개발자들이 지역 승인 절차를 우회하여 제안할 수 있다. 힐리의 채권 법안에는 최소 4 유닛의 밀도를 가진 경우 주 소유 토지에서의 개발을 무허가로 허용하는 조항이 포함되어 있다.

‘소규모 저렴한 주택 개발자가 저렴한 주택 몇 개를 짓기 위해 두 번의 디자인 리뷰를 거쳐야 할 이유는 없다’고 아인슈타인은 말했다.

‘공공 토지에서 우리가 보고 싶은 저렴한 주택을 생산하고 있는 개발자들에게 더 쉽게 할 수 있는 방법을 찾아야 한다’고 덧붙였다.