부동산 세금 전환안, 보스턴의 재정 안정성에 대한 논란

이미지 출처：https://www.bostonglobe.com/2024/10/17/metro/boston-property-tax-proposal-alternatives-future-financial-worries/

이번 청문회는 주 법이 허용하는 범위를 넘어 상업용 부동산 소유자에게 더 많은 재산세 부담을 일시적으로 전환하려는 우(Michelle Wu) 시장의 제안에 대한 대안을 논의하기 위해 소집되었다.

이에 따라 보유자들은 1월에 큰 폭의 재산세 증가를 경험하지 않도록 하기 위한 취지이다.

하지만 우 시장은 상업용 부동산 가치의 미래에 대해 낙관적인 입장을 취하고 있으며, 최근 시의원들에게 보낸 서한에서는 “우리는 경제 위기나 경기침체의 순간이 아니라, 재산세의 분담을 주거 및 상업 부문에서 더욱 공유할 수 있는 전환기의 순간을 맞이하고 있다”고 밝혔다.

목요일의 보스턴 시의회 청문회에서는 전문가들이 하락하는 상업용 부동산 가치가 보스턴의 재정 안정성에 대해 우 시장이 인정한 것보다 훨씬 더 장기적인 위협을 초래한다고 경고했다.

하지만 이번 청문의 대부분은 우 시장의 계획이 도시가 직면하고 있는 도전에 얼마나 적절히 대응하고 있는지를 다루는 데 집중되었다.

전문가들은 우 시장의 제안이 단기적인 문제에 대한 단기적인 해결책으로 제시되고 있다고 증언했으며, 하락하는 상업용 부동산 가치는 앞으로 수년간 도시 재정 건강에 대한 훨씬 더 장기적이고 심각한 위협을 의미한다고 강조했다.

태프대학교의 주 정책 분석 센터(Center for State Policy Analysis) 소장인 에반 호로위츠(Evan Horowitz)는 “미국 경제와 보스턴 경제의 새로운 현실은 사람들이 앞으로도 계속 원격 근무를 할 것이라는 점이다.

따라서 도시가 올해만이 아니라 장기적으로 사무실 가치가 예전만큼 높지 않을 가능성에 대비하여 조정해야 한다”고 말했다.

그는 “보스턴의 상업용 부동산 가치는 2월에 예상했던 것보다 훨씬 빠르게 하락하고 있다”고 덧붙였다.

보스턴 정책 연구소(Boston Policy Institute) 공동 창립자이자 전무이사인 그렉 메이너드(Greg Maynard)는 하락하는 상업용 부동산 값이 자택 소유자에게 5년 동안 15억 달러의 추가 재산세를 초래할 수 있다고 경고하는 보고서를 발표하였다.

메이너드는 “BPI의 보고서는 상업용 부동산 시장이 2029년까지 바닥을 칠 것으로 예상하지 않는다”고 말했다.

그는 “이는 올해의 상업용 부동산 가치 하락 및 그에 따라 주거용 부동산세 증가가 일회성 사건이 아니라 앞으로 몇 년간 계속될 것임을 의미한다”고 덧붙였다.

시의 재산 평가 위원인 닉 아리니엘로(Nick Ariniello)는 BPI와 호로위츠의 보고서를 오해의 소지가 있다고 주장하면서, 시가 심각한 수익 부족에 직면하고 있지 않다고 말했다.

그는 “그들은 전적으로 허구에서 예산 위기를 만들어냈다”고 말했다.

“우리가 통과시킨 예산은 균형 예산이다. 시의회는 능동적으로 참여한 부분이다.”

메이너드는 “행정부는 스토리를 한 가지로 정리할 필요가 있다. 이것이 예산 위기인가, 아닌가?

왜냐하면 시장은 주거용 부동산 세금이 14% 증가하는 것이 위기라고 생각하고 있으므로, 행정부는 양쪽으로 모두 원하고 있다”고 보도했다.

“그들이 내 보고서를 비판할 때는 위기가 아니라, 하지만 이 홈 룰 청원을 통과시키고 주민들과 이야기할 때는 위기라고 한다.”

목요일 청문회에서는 사업 그룹과 재정 감독 기구에서의 우 시장 제안에 대한 우려와 반발이 일어난 것과 같은 경고가 있었다.

재산세는 시의 연간 예산의 약 70%를 지원한다.

그러나 COVID-19 이후 높은 사무실 공실률로 인해 상업용 부동산 가치는 크게 하락하고 있으며, 특히 도심의 사무실 건물에서 많은 수익을 창출할 수 없게 되었다.

이는 주거용 부동산 소유자들에게 세금을 올려서 차액을 보존해야 함을 의미하지만, 두 가지 모두 행정부는 “실행 가능하지 않다” 및 “재정적으로 무책임한 선택”으로 일축하고 있다.

우 시장은 일련의 타운 홀을 개최하며 자신의 법안에 대한 지지를 불러일으키고, 주민들이 자주의원에게 승인됨을 강력히 권장하고 있다.

우 시장의 제안은 평균 단독주택의 경우, 세금 연간 14% 증가를 5%로 줄이고, 삼 년 동안 주거용 세금 증가를 완화하는 것을 목표로 하고 있다.

그 대가로 상업용 부동산은 더 높은 재산세율을 적용받게 되며, 가치가 하락한 경우 세금 감면이 덜 발생하게 된다.

우 시장의 법안은 소상공인에게 피해를 주고, 이미 어려움을 겪고 있는 상업용 부동산 산업에 불공평한 부담을 주며, 상업적 부동산 가치 하락을 더욱 악화시켜 도시의 장기 재정 안정성을 위협할 것이라는 강력한 반발을 받았다.

청문회에서 호로위츠와 메이너드는 우 시장의 제안이 원인 문제의 영향을 단지 미루는 것일 뿐이라고 주장하였다.

대신, 도시는 예산 삭감에 대해 진지하게 고려해야 하며, 매년 허용된 총 재산세를 모두 수납하지 않는 동시에 수입원을 다양화해야 한다고 강조했다.

그러나 지방 자치 단체는 새로운 세원 형성을 위한 방법과 권한에 상당한 제약을 받고 있으며, 이를 위해서는 주 정부의 승인이 필요하다.

주 법은 매년 도시가 수납할 수 있는 재산세 총액을 2.5%로 제한하고 있으며, 이는 인플레이션에 맞춰 조정되지 않는다.

시 officials는 이 규정이 시행된 이후로 보스턴은 항상 그 전체 금액을 수납해 왔으며, 이로 인해 도시의 재정 안정성과 최고 등급의 신용 평가를 유지할 수 있었다.

그러나 호로위츠와 메이너드는 도시가 재정 수입에 대한 이러한 접근 방식을 재고해야 한다고 주장했다.

“세수에 대한 이러한 사고 방식은 보스턴의 미래에 있어 정말로 유독하다.

왜냐하면 모든 브로드한 의미에서 도시가 항상 2.5% 세수를 늘릴 수 있다는 것은 사실이지만, 이는 주민과 기업에게 엄청난 재산세 증가를 감수하겠다는 의지가 있을 때만 사실이며, 궁극적으로 도시와 지역 경제에 해를 끼치게 된다.”

호로위츠는 “도시는 단기적 도전과 상업용 부동산 가격 하락의 중기적 과제를 모두 해결하기 위해 완전히 새로운 예산 접근 방식이 필요하다”고 말했다.

목요일 청문회에서 도시 officials는 상업용 부동산 가치 하락이 단기적 또는 장기적 문제인지를 묻는 질문에 응답하지 않았다.

하지만 도시의 최고 재무 책임자인 애슐리 그로펜버거(Ashley Groffenberger)는 청문회에서 도시의 접근 방식을 방어했다.

“이 제안은 도심에서 일어나는 일을 해결하기 위한 것이 아니다. 우리는 도시가 계속 번창할 수 있도록 하기 위해서 행정부와 도시가 제안한 여러 가지 다른 제안이 있다”고 말했다.

그로펜버거는 “우리가 처음 이 홈 룰을 여러분에게 가져온 이유는, 여러분 모두가 지지했기 때문에, 우리 주민들이 한 번에 엄청난 충격을 받지 않도록 가능한 한 천천히 인상시키고 싶기 때문입니다”라고 언급했다.