로스앤젤레스, 25만 주택 건설 계획과 단독 주택 지역 보호의 갈림길에 서다

이미지 출처：https://www.latimes.com/homeless-housing/story/2024-09-26/los-angeles-has-to-rezone-the-entire-city-why-are-officials-protecting-single-family-home-neighborhoods

로스앤젤레스 시가 25만 가구 이상의 신규 주택을 수용하기 위해 이웃의 청사진을 재설계할 준비를 하고 있다.

하지만 계획 부서의 권장안에 따르면, 시의 75% 이상이 추가 성장을 제한받게 될 예정이다.

문제의 핵심은 로스앤젤레스의 미래 비전이다. 로스앤젤레스는 단독 주택이 지배하는 공동체를 보존할 것인가, 아니면 오랜 기간 동안 주택이 배제되었던 지역에 더 많은 저렴한 주택을 허용하는 역사적인 변화를 만들 것인가?

부서의 제안은 단독 주택만을 허용하는 이웃과 많은 경우 액세서리 주택 단위(ADUs)를 그대로 유지하며, 이는 로스앤젤레스의 주거 지역 토지의 72%를 차지하는 분류다.

대신, 부서는 기존의 다세대 및 상업 지역에서 더 많은 개발을 위한 인센티브를 통해 25만 유닛 생산 목표를 달성할 것을 추진하고 있다.

시 계획 위원회는 목요일에 제안에 대한 투표를 할 예정이다. 시의회는 2월 주 정부 마감일 전에 최종 계획을 승인해야 한다.

단독 주택 지역을 그대로 둔다는 것은 로스앤젤레스의 현대적인 특성을 정의해온 저밀도 성격을 유지하는 것을 의미하며, 이는 해당 지역을 그대로 유지하고자 하는 주택소유자 단체의 지지에 반응하는 것이다.

하지만 일부 사회 정의 및 주택 단체는 이러한 결정이 계속해서 로스앤젤레스의 주택 시장에서 오랜 세월 형성된 불평등을 강화할 것이라고 주장하고 있다.

최근 발표된 시에서 자금을 지원한 보고서는 3년 이상 소요되어 설계된 것으로, 많은 단독 주택 구역의 비판을 더욱 강화하고 있다.

이 124페이지의 연구는 처음에 로스앤젤레스 타임즈의 공개 기록 요청에 대해 부서가 공개를 거부했으나, 나중에 이 보고서는 도시의 주택 불평등을 초래하는 역사적 역할을 문서화하기 위한 것이었다.

보고서는 “과거의 계획 및 주택 정책은 종종 백인 중산층의 우려를 우선시하였으며, 소외된 커뮤니티에 대한 자원 접근을 차단하고 그들로부터 부의 형성을 제외했다”고 밝혔다.

“과거의 배제적 정책은 오늘날에도 지속되어, 격리, 이주, 불평등 및 배제를 영속화하고 있다.”

보고서에 따르면, 로스앤젤레스의 고등학교로 가장 높은 성과를 내는 지역의 80% 이상의 토지 면적이 오직 단독 주택만을 위해 조정되어 있다.

부유한 지역으로 분류되는 조금 더 작은 지역에서는 주거용 토지의 95%가 단독 주택으로만 구역 지정되어 있다.

보고서는 “독립된 단독 주택이 주거 지역에 할당된 토지의 불균형한 비율을 차지하고 있다”고 말했다.

“이는 다세대 주거가 부족한 것과 더불어 주택 시장의 높은 가격으로 이어졌다.”

단독 주택 지역의 미래는 도시 전역의 재조정 논의에서 가장 논란이 많은 문제 중 하나였다. 주 법에 따라 8년마다 요구되는 이러한 노력은 도시가 이전보다 훨씬 더 많은 주택을 계획하고, 저항했던 부유한 지역으로 개발을 전환하게 한다.

도시의 2021년 11월 초기 제안은 대중 교통이 있는 단독 주택 지역 및 부유한 동네에서 저소득 주택을 허용하는 방안을 연구하기로 되어 있었다.

이 계획은 단순히 토지 소유자가 원할 경우 다세대 주택을 건설할 수 있도록 허용했지만, 지난해, 주택 소유자 단체의 반발로 인해 시는 단독 주택 지역을 변경하지 않기로 결정했다.

현재 계획 부서의 권장안에서는 이런 지역을 거의 그대로 유지하며, 공공 기관이나 종교 단체가 소유한 단독 주택 구역의 1%만이 제한된 저소득 주택을 건설할 수 있게 된다.

하지만 부서는 여러 가지 변화를 원할 경우, 단독 주택 지역에 저소득 주택을 허용하는 옵션을 목록화했다.

추천 계획에 따라, 56%의 성장은 로스앤젤레스의 자원이 높은 다세대 또는 상업 지역을 목표로 하게 되며, 이는 주 계획 요건을 충족할 것이라고 계획 부서는 기대하고 있다.

만약 미드시티, 웨스트사이드 및 샌페르난도 밸리와 같은 단독 주택 지역에서 일부가 조정 변경에 포함된다면, 자원이 높은 커뮤니티는 예상되는 신규 주택의 3분의 2 이상을 차지할 것이라고 부서는 말했다.

계획 부서 대변인인 노라 프로스트는 공식들이 이 문제의 중요성과 광범위한 공적 토론을 감안하여 다양한 선택지를 포함했다고 전했다.

부서의 보고서는 단독 주택 지역 상태에 대해 약 3,000개의 댓글을 수집했으며, 그중 4분의 3 이상이 그곳에서 변화를 반대한다고 밝혔다.

동시에 일부 주택 Advocacy 그룹은 새로운 규칙을 캠페인하고 있다.

인너 시티 로센터의 마흐디 만지는 단독 주택 지역에서 저렴한 주택을 허용하지 않는 것은 “커뮤니티 통합의 가장자리를 다루는 것”이라고 말했다.

미국 인구조사 데이터에 따르면, 로스앤젤레스의 주택의 약 2/3는 세입자가 거주한다.

부서가 이미 주거하는 지역에 주택 프로덕션을 집중시키고 있기 때문에 세계는 개발자에게 소규모 종종 임대 계약이 된 아파트 단지를 철거하고 더 큰 단지로 교체하도록 요구하고 있다고 만지는 말했다.

“대다수 주민들이 소수의 주민들, 즉 부유하고 백인인 주민들로 인해 그들의 지역 사회를 있는 그대로 유지하도록 더 큰 혼란을 감수해야 한다는 주장이며, 여러 주민이 거주하는 지역에 명백한 영향을 미치고 있다”고 만지는 말했다.

이러한 논의의 강도 때문에 계획 관계자들은 재조정 노력이 완료된 후에도 계속 논의해야 한다고 주장하고 있다.

프로스트는 미니애폴리스와 포틀랜드가 단독 주택 지역에서 저렴한 주택 인센티브를 적절히 조정하는 데 최소 5년이 걸렸다고 언급했다.

“도시는 로스앤젤레스 주민들과 더 많은 대화를 하고, 주택 공정성을 우선시하면서 도시의 필요를 함께 해결할 수 있는 합의에 도달해야 한다”고 프로스트는 말했다.

시에서 자금을 지원한 연구는 재조정 논의의 일부로 구상되었다. 2021년 5월, 도시는 컨설턴트에게 역사적 주택 불평등을 초래하는 계획의 역할을 문서화하도록 요청했다.

이 연구는 예상 비용이 6만 달러이며, 시의 첫 광범위한 재조정 계획을 국가에 제출하기 전에 완료될 것으로 기대되었다.

그러나 비록 몇 차례 보고서 초안 수정이 이루어졌지만, 과정이 지연되었다.

2022년 12월, 도시는 계약 금액을 124,480달러로 인상하고 최종 수정을 요청했다.

이번 달 초, 연구가 완료된 후 3년 이상이 지난 시점에, 계획 부서는 타임즈의 보고서 요청을 거부하였다.

부서는 컨설턴트가 완료하였음에도 불구하고, 계획 직원이 “연구를 위한 홍보 계획을 준비 중이므로” 그 자료는 비공개로 유지되어야 한다고 주장하였다.

9월 20일, 타임즈가 비공개 요청에 반박한 후, 부서는 해당 문서를 웹사이트에 게시하였다.

연구는 로스앤젤레스를 “20세기 초에 단독 주택 구역을 만드는 선구자”라고 지칭하였다.

인종 제한 조항, 모기지 레드라이닝 및 기타 정책과 결합되어 백인 주민들이 주택에도 접근할 수 있도록 하였다.

보고서는 20세기 중반 이후, 도시의 계획 방식이 더 이상 빈곤층 및 비백인 주민을 배제하는 데 명시적이지 않았지만, 여전히 기존의 배제 패턴을 재강화하는 것으로 나타났다.

1970년대부터 보도서 측면에서 북미에서 Kennedy 및 Johnson 정부의 하부 계획 이후 공동체와 인종적 배제를 위한 적절한 조치를 취해 온 것에 대한 회고가 매우 진지하게 진행되고 있다.

보고서는 도시가 많은 영역에서 건물 허용량을 줄여 주택 수를 1000만 사람에서 400만으로 줄이는 것을 더욱 강화하고, 주택 소유자 그룹을 계획 과정에서 더 권한을 부여하게 되었다고 적었다.

보고서는 1972년에 서부 지역에 대한 개발 청사진을 “경제적 불평등을 조장한 구역 설정 철회”의 유용한 사례 연구로 지적하였다.

서부 계획은 5만 인구를 위해 435에이커를 다세대 주택으로 설정하고, 14,000인 주민을 위해 1,000에이커를 단독 주택으로 설정하였다.

향후 밀도를 증가시키려면 동네 내의 다른 지역 규제를 줄여야 했다.

이러한 제약은 우드위드 캠퍼스의 증가하는 학생과 직원 수에 대한 주택 기회를 제한하고, 비용이 상승하는 원인을 제공하였다.

보고서는 “커뮤니티 계획은 부유한 가구가 이용하는 여러 에이커의 땅을 거의 독점하였으며, 이는 고밀도 개발 피해를 입히고 이상적인 노력이 필요함에도 불구하고 미래의 접근 불가능한 상태를 초래했다.”고 설명하였다.

시가 지난 50년 동안 웨스트우드 계획을 업데이트 해왔지만, 연구는 여전히 많은 핵심 구성 요소가 변경되지 않았다고 말했다.