하와이 주택금융공사, ‘더 블록 803 와이마누’ 개발자에게 9.8백만 달러의 대출 회수 계획 승인

이미지 출처：https://www.staradvertiser.com/2024/09/13/hawaii-news/state-grapples-with-uncertainty-over-kakaako-affordable-condo-project-debt/

하와이 주택금융공사(HHFDC)는 2021년 12월에 착공된 카카아코의 저렴한 아파트 단지 개발자에게 미지급된 9.8백만 달러의 대출을 회수하기 위한 계획을 추진하고 있다.

이 아파트 단지는 개장 이후 3년 가까운 시간이 지났지만 여전히 많은 유닛이 미판매된 상태이다.

HHFDC 이사회는 목요일에 중간 규모 프로젝트인 ‘더 블록 803 와이마누’에 대해 최대 500,000달러를 회수할 수 있는 방안을 승인했다. 이러한 옵션에는 압류 또는 압류 대신 협상 등을 통한 프로젝트 인수 등이 포함된다.

그러나 이사회는 HHFDC 직원이 요청한, 미판매된 25개 이하의 유닛을 시장 가격의 제한 없이 판매하기 위한 요청은 승인하지 않았다.

이러한 구매 조건에는 가구 소득 한도, 10년 내에 판매 시 HHFDC가 재구매할 권리 및 감정가 상승에 대한 수익 공유 요구사항이 포함되어 있다.

‘더 블록’의 총 153개 유닛 중 61개가 2021년 12월 개장 이후 미판매 상태다. 일부 스튜디오의 가격이 276,102달러로 낮아지기도 했지만 여전히 판매되지 않고 있다.

유닛의 판매를 저해하는 더 큰 문제는 많은 유닛에 주차 공간이 부족하다는 점이다.

8층 건물에는 총 82개의 주차 공간이 있으며, 이는 주로 차량을 수직으로 저장하는 기계식 주차 시스템으로 이루어져 있다.

HHFDC에 따르면 미판매된 61개 유닛 중 42개는 주차 공간이 없다.

‘더 블록’은 MJF 개발사 프란코 몰라가 구상했으며, 당시 2019년까지 동부 카폴리에서 알라 모아나 센터까지 이어지는 도시 철도 노선이 도착할 것이라고 예상되었고 해당 프로젝트 부지에서 반 블록 떨어진 곳에 역이 설계되었다.

몰라는 2014년 11월 ‘더 블록’에 대한 개발 허가를 받았으며, 2017년까지 프로젝트가 완공될 것으로 예상했지만, 판매 및 자금 조달과 관련된 지연을 겪게 되었다.

철도 건설은 더 큰 지연을 겪었고, 알라 모아나까지 연장되지 않고 ‘더 블록’ 근처에서 종료됐다.

현재 도시 측은 스카이라인이 카카아코까지 도달하는 마지막 구간 서비스가 2031년에 시작될 것이라고 예상하고 있다.

HHFDC의 집행 이사인 딘 미나카미는 목요일 회의에서 한 주거용 건물을 제한된 주차 공간으로 개발하는 아이디어가 10년 전에는 괜찮아 보였다고 말했다.

그러나 그는 “현재 상황은 다르다”고 덧붙였다.

“철도가 없고 주차 공간이 없는 유닛은 판매하기가 매우 어렵습니다.

시간이 거슬러 올라갈 수 있다면 이 프로젝트를 매우 다르게 다룰 일이죠. 그런데 우리는 지금의 상황에 와 있습니다.”

몰라의 회사는 최근 HHFDC에 미판매 유닛에 대한 비용을 더 이상 감당할 수 없다고 통보했다.

이러한 비용은 연간 약 500,000달러에 달하며, 여기에는 재산세 및 콘도 협회 수수료가 포함된다.

동시에 개발자는 HHFDC의 9.8백만 달러 대출에 대한 원금 또는 이자 지급을 하지 않아 대출 조건을 위반했다.

이 대출은 9월 30일 만료되며 이자는 641,164달러가 누적되어 총 채무는 거의 1,050만 달러에 달한다.

HHFDC는 대출을 1년 연장하겠다고 제안했으며, 몰라와 연관된 프로젝트의 판매 중개인을 교체할 것을 제안했지만, 이는 개발자의 재무 문제를 해결하거나 기관이 대출금을 전액 회수하는 데 큰 도움이 되지 않을 수 있다고 강조했다.

저렴한 주택 financings을 중심으로 하는 이 기관은 또한 미판매 유닛 소유권을 취득하는 것이 최선의 선택이 아닐 수 있다고 지적했다.

HHFDC는 미판매 주택으로 인해 추가 비용과 관리 직원의 추가 작업이 발생할 수 있다고 우려하고 있다.

HHFDC의 대출에 대한 원금 또는 이자를 지급하지 않은 것 외에도, 몰라는 미판매 유닛 10개를 임대하여 비용을 충당해왔으며, 이는 대출 조건을 위반한 것이다.

이 임대 수익은 월 평균 24,000달러에 달하며, 이는 미지급 대출금을 상환하는 데 쓰여야 한다.

HHFDC에 따르면 이 프로젝트에 대한 선순위 대출은 Ponos Lending LLC와 AFL-CIO 주택 투자 신탁에 의해 이루어졌으며, 만료일이 같은 9.1백만 달러의 미지급 잔액이 있다.

IRS 대출금을 갚기 위해 미판매된 61개 유닛은 평균 321,000달러에 판매되어야 한다.

현재 판매로 나와 있는 유닛은 주차 없는 스튜디오의 경우 276,102달러에서 1주차 주차 공간이 있는 2베드룸 아파트의 경우 650,000달러까지 다양하다.

‘더 블록’의 대다수 유닛은 스튜디오이다.

HHFDC는 2023년 3건, 올해 현재까지 7건의 판매를 고려할 때, 61개 유닛 모두의 판매가 몇 년 더 걸릴 수 있을 것이라고 우려하고 있다.

선순위 대출의 이자는 연 10%가 누적되어 있으며, 이는 HHFDC가 몰라의 나쁜 대출에 대한 회수액을 줄일 수 있다.

처음에 몰라는 아메리칸 세이빙스 뱅크에서 2,600만 달러의 선순위 대출을 받으려 했으나, 이는 주차 없는 62개 스튜디오에 대한 구속력이 있는 구매 계약이 필요하다는 조건이 있었다.

HHFDC의 개발 부서 수석 책임자인 알버트 파머는 목요일 이사회에 “대출금 회수의 모든 경우에 있어, 전체 금액을 회수하지 못할 위험은 항상 있다”고 말했다.

“하지만 HHFDC는 가능한 최대한의 금액을 회수하기 위해 노력할 것입니다.”라고 덧붙였다.

HHFDC 이사회 의장인 게리 맥클러는 직원에게 몰라와의 접촉을 권장하며, 판매를 증가시키기 위해 프로젝트의 중개 회사를 교체할 수 있는 방안을 모색할 것을 촉구했다.

몰라는 목요일 회의에 참석하지 않았다.

맥클러는 ‘더 블록’의 미판매 유닛 25개에 대한 가격 제한 및 구매 조항을 철폐하는 방안을 재검토할 의향을 표현했다.

만약 이 조치가 시행된다면 총 153개 유닛 중 60%인 92개는 여전히 중간 소득 구매자 또는 소유자에게 저렴하게 유지되며, HHFDC의 기준에도 부합하게 된다.

원래 ‘더 블록’에 포함된 유닛 중 19개를 제외한 대부분은 중간 소득 가구를 위해 예약되어 저렴하게 설정된 가격을 갖고 있었다.

이후에는 판매 촉진을 위해 시장가 유닛 수가 19개에서 36개로 늘어났다.